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転借可能物件とは?

転貸とは貸主と借主の間で同意・承諾を得た上で貸主が第三者に対して物件を賃貸利用させる事。いわゆるサブリース(又貸し)物件を指します。

 

一般的には法人である不動産会社が貸主と賃貸契約を結び、一定割合の家賃を保証を条件に一括借り上げ。全額保証では無いものの、一定額の家賃保証と同じ意味になるので、空室による家賃ゼロリスク負わず安定的に収入が得られることから、貸主にとってはメリットのある形態です。最近はサブリースの不動産会社もシェアハウスにしたり物件に付加価値を付ける工夫をしている会社も増えてきているようです。

 

サブリースは借主が個人でも、法律上の問題はありません。つまり貸主の許可さえ取れれば誰でも転貸物件を使ってairbnbや民泊運用が可能です。

 

 

 

転貸可能物件を探す前に知っておくべきこと

 

まずは、転貸可能物件を探す前に知っておくべきことについてお伝えさせていただきます。
転貸可能かどうかの許可を出すのは物件のオーナーなのですが、原状としては管理会社が転貸許可の判断をしています。

 

つまり、オーナーと直接交渉することは非常に難しいのが実情なのです。これから転貸可能物件を探される方は、まずこの事実を知っておいていただければと思います。
では、なぜオーナーと直接交渉することが難しいのでしょうか。この点を知っていただくため、転貸可能物件を探す際の基本的な流れを示した図を作りましたので、以下の図をご覧ください。

 

転貸物件の相談の流れ

 

この図において、あなたが転貸可能物件を探しているとします。その場合の相談の流れは以下の通りとなります。

 

  1. あなたが近くの仲介会社に対して転貸可能物件がないか相談
  2. 仲介会社がオーナーと繋がっている管理会社に対し、転貸可能物件がないか相談

ここまでは普通の流れなのですが、オーナーと繋がっている管理会社は、あなたかた相談を受けているということを基本的にオーナー伝えません。

 

なぜオーナーに伝えないのかというと、転貸可能物件を取り扱うことは管理会社にとっての手間の増加に繋がるからです。

 

ここでの管理会社の手間とは、具体的には以下のような業務のことを指します。

 

  • 契約書を転貸可能な形に書き換える
  • 転借人(airbnb上のホスト)への制限事項を決める
  • オーナーに説明し、許可を取り付ける
  • 転貸を前提とした賃借人でも加入可能な保証会社を見つける

上述の通り、収入が増えないにも関わらず手間だけ増えますので、あなたが管理会社に対してどれだけお願いしても、基本的には反対されてしまうのです。
ここからは、この前提を踏まえた上で、どうすれば転貸可能を見つけることができるのか。その方法についてご紹介させていただきます。

 

また、管理業務の詳細などについて詳しく知りたい方は、賃貸仲介業の仕組みと、契約で得するためのポイント3つとういコラムを参照していただければと思います。

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